電卓2

 

最長で35年間の返済期間が組める住宅ローンですが、冷静に考えると本当に長いですね。

 

今、もし30歳なら35年後は65歳です。

 

定年退職の年齢が伸びていることを考えると、ぎりぎり現役時代に完済できる計算です。

 

僕自身の住宅ローンは繰上げ返済をしなければ70歳完済予定です。

 

まぁ 70歳くらいまでは働くつもりでいますが(笑)

 

ただ完済までの間には子供の教育費がかさむ時期があり、自分の老後資金の確保も視野に入れなければいけません。

 

少しでも住宅ローンの返済負担を減らして、家計に余裕を持たせておきたいところです。

 

ということで今回は少しでも住宅ローンの返済負担を減らす方法を考えてみたいと思います。

 

住宅ローンの返済負担を減らす3つの方法

家計改善という意味では保険の見直しや家計の支出削減など検討できる方法がありますが、電卓今回は住宅ローンにフォーカスして考えたいと思います。

 

住宅ローンの返済負担を減らすには3つの方法があります。きっと皆さんも知っている方法です。

 

 

 

 

 

1 残高を減らす

 

 

 

2 金利を下げる

 

 

 

3 収入を増やす

 

 

 

 

 

 

 

「はぁ?それが出来れば苦労しないよ」って言葉が聞こえてきそうですが・・・(笑)

 

やはり一足飛びに負担が減らせる方法はないということです。

 

でもそれぞれ検証してみたいと思います。

 

残高を減らす方法

残高を減らす方法は通常の返済以外に一部繰り上げ返済を行う方法しかありません。

 

残高を少しでも早く減らす方法という視点では2の金利を下げるという方法が関係してきます。

 

では繰上げ返済には二つの方法がありますが、ご存知ですか?

 

期間短縮型 と 返済額軽減型です。

 

いろんなところで繰上げ返済に関する記事がありますが、ほとんどが「期間短縮型」で書かれています。

 

なぜでしょう?

 

それは住宅ローンの総返済額を減らす効果は「期間短縮型」の方が高いからです。

 

期間短縮型の場合はもし100万円の繰上げ返済をしたら、残高が100万円減って、返済期間が短くなります。

 

毎月の返済額は変更なしです。返済期間が短いので結果的に利息負担も減ります。

 

一方の返済額軽減型の場合はもし100万円の繰上げ返済をしたら、残高が100万円減るところまでは同じです。

 

繰上げ返済後の返済期間は短くしない代わりに毎月の返済額が少なくなります。

 

少し試算してみます。

 

試算前提条件

10年前に35年返済で1.5%の固定金利で3000万円を借りていたとします。

 

10年経過した今、300万円の繰上げ返済をしようと思っています。

 

現在の残高は約2290万円です。

 

期間短縮型の場合

300万円の繰上げ返済後の残高 → 約1985万円

 

返済期間 残り25年 → 約21年 (約4年の短縮)

 

毎月の返済額 91,855円 → 変わらず

 

返済額軽減型の場合

300万円繰上げ返済後の残高は期間短縮型と同じ

 

返済期間 残り25年 → 変わらず

 

現在の毎月の返済額91,855円 → 79,824円 (毎月12,031円の軽減 年間約14万円の軽減)

 

どちらも同じ300万円の繰上げ返済をした結果です。

 

もしこのまま今後、どちらも繰上げ返済をせずに返済をした場合は期間短縮型の方が総返済額は少なくなります。

 

しかし、繰上げ返済は何度やっても大丈夫ですし、どちらの方法を選択するのかも自由です。

 

返済額軽減型を選ぶメリット

「期間短縮型」の記事は多くありますので、敢えて「返済額軽減型」のメリットを考えてみます。108円

 

大きなメリットは上の例のように毎月の返済額が減る点です。

 

返済期間は変わらないですが、当初の契約のままと考えればデメリットではないと思います。

 

毎月の返済額が減ると嬉しいのはどんなシチュエーションでしょうか?

 

 

 

1 教育費など他の支出が増えていて一定の期間の家計の支出が膨らんでいる

 

2 収入が減ってきて、毎月の家計管理が厳しい

 

 

 

こんな状況が想定できます。

 

こんな状況なら月々の返済額の軽減の効果は大きいと思います。

 

他には家計に変化は生じていないけれど、貯蓄ペースを上げたいときにも有効です。

 

例えば繰上げ返済用の貯蓄をしている人がこれまで10年間で300万円の貯金が出来ていたなら、これまでの貯蓄ペースに返済額軽減型で減った分を更に貯蓄に回すと貯蓄ペースが早まります。

 

単純に先の例でいえば、年間約14万円が軽減されます。

 

すべて貯蓄に回せば10年では単純に140万円になります。

 

仮に利息を控えめに0.5%で積立運用できれば147万円、1%で運用なら150万円になります。

 

10年後には300万円に上乗せして合計450万円の繰上げ返済資金が用意できている可能性があります。

 

どちらの繰上げ返済方法を選択すると良いか?

これは繰上げ返済の目的をどこに重点を置くのかによって違います。

 

家計が特に苦しいわけでもないし、早く住宅ローンを終わらせたいということなら期間短縮型でしょうし、今回は総返済額よりも今の家計の負担を軽減したいなら返済額軽減型です。

 

これは皆さんの家計の状況と相談ということになります。

 

銀行によっては毎月繰上げ返済を自動でやってくれる制度があります

最後に皆さんが借りている銀行にこんな制度があるかどうか、確認してみてください。

 

それは毎月の契約上の返済額にあらかじめ設定した金額を上乗せして口座から引き落としてくれ、繰上げ返済に充ててくれる制度です。

 

「自動返済」「上乗せ返済制度」みたいな表現になっています。

 

毎月のローンの返済額は7万円だけどしばらくは余裕もあるので2万円を上乗せして、9万円返済する方法です。

 

7万円は必ず毎月返済しなければいけない金額ですが、上乗せの2万円は繰上げ返済に充ててくれます。

 

一度の効果は少ないですが、一年で自動的に24万円の繰上げ返済がされる仕組みです。

 

いつでも上乗せを辞めることもできるので、家計の状況と照らし合わせて検討してみてもよいと思います。

 

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