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「自分の年収は低いからマイホームなんて無理だよな」

 

そう思っていませんか?

 

住宅ローンを借りるなら年収によって借りられる金額にも差が出ますので、自ずと買える物件も限られるかもしれません。

 

前回は「ローコスト住宅」という切り口での新築のマイホームの選択肢について触れました。

 

前回のコラム → 年収300万円でもマイホーム~ローコスト住宅という選択肢~

 

今回は「中古住宅」という切り口で考えてみたいと思います。

 

中古住宅は不安?

 

pixta_2803213_S-150x150日本は中古住宅の流通量が少ないと言われます。

戦後、作っては壊し、新しくする「スクラップ アンド ビルド」を繰り返してきた歴史があります。

これは政策が住宅建築を後押ししてきた背景もあります。

でも最近は国も「中古住宅」の流通を増やす方向に政策を切り替えています。

 

中古住宅を購入する人向けの補助金も出てきました。(正確には中古物件を買って、エコリフォームをする必要があります)

 

空き家の問題も大きくなってきて、既にある建物を有効に活用してほしいという背景もあるでしょう。

 

「でも中古物件は新築よりは金額は安いけれど、建物の耐久性や瑕疵は大丈夫なの?」と心配になる方も多くいるでしょう。

 

マンションの場合は個人の意思で変更ができるのは専有部分に限られます。

なので「構造が不安だから補強をしよう」といったことは個人の意思だけではできません。

個人の意思でいじれるのは簡単に言えば玄関から内側ということになります。

マンションによっては管理組合に工事内容を事前に申請して、承認をもらうなどの手続きがありますので、管理組合のルールに従う必要があります。

面倒と言えば面倒ですが、共同住宅という複数世帯が暮らす形式を考えると一定のルールに則り制限があるのは仕方がないかもしれません。

 

ただ中古マンションについては共用部分はこれまでの修繕記録を管理組合保管しています。どの程度の修繕を行ってきたかという情報があります。

また管理の状態については新築マンションでは当然ながらまだ誰も生活を始めていませんし、管理会社の働きぶりも分かりませんが、中古マンションはこの物件でのこの管理会社の働きぶりが実績として分かるので購入の判断材料になると思います。

 

戸建住宅は自由に手を加えられる

 

一方、中古戸建住宅は敷地全面的に個人の意思で手を加えることができます。気になる部分があれば構造も含めて手を加えられます。

購入を検討するにあたってはあらかじめ補修の必要度を知っておきたいところです。

それを可能にするのが、ホームインスペクションと呼ばれる建物診断です。現状の建物の状態を専門的に診断して、補修の必要度を知ることができます。そしてホームインスペクションを行うことで購入後のリフォーム費用の目安も知ることができます。

「建物が大丈夫かどうか?」という視点での判断も必要ですが、むしろ何も問題がないという建物は築年数が古くなれば少ないと思われます。むしろ「不具合がある部分はどこで、どの程度の修繕を必要とするのか?」という情報を事前に得られることがとても重要になると思います。

場合によってはこの建物診断の結果をもって売買金額の交渉に使える可能性もあります。

 

ただ買主の立場では購入するかどうかの判断材料に使いたいところですが、売主さんの協力がないと事前に行えないという事情があります。

今後、仲介業者に対して、ホームインスペクションの有無を重要事項説明書や契約書での説明を義務付ける流れになっていますが、ホームインスペクションを義務付けしている訳ではありません。(説明をしなければいけないだけです)

売主さんの協力が必要なことには変わりません。

売主の立場からすると診断の結果、建物に重大な瑕疵が見つかり、商談が破談になるくらいなら診断はしないでおきたいという発想になる側面もあります。一方で後からトラブルに巻き込まれるくらいなら、予めはっきりさせておきたいと考える売主さんもいるでしょう。

現状はこの建物診断は買主側から積極的に使いたい旨を伝える必要があると思います。

 

さらに中古住宅を買うなら、住宅ローンで気を付けたい二つのことがあります。

 

 

ただ長くなるので続きは次回書きます(笑)

 


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